ハワイ不動産と税金。知らないと損する、夢を叶えるためのリアルな話
アロハ！ハワイの青い海と空、優しい風…。「いつかハワイに自分の家を」と夢見る気持ち、すごくよく分かります。私も、初めてこの島の空気に触れたとき、すっかり心を奪われてしまいましたから。
でも、その夢に一歩近づこうとすると、必ず目の前に現れる大きな壁があります。それが、ハワイ不動産にかかる「税金」の問題です。
「ハワイ不動産 税金」と検索して、このページにたどり着いたあなたも、きっと同じように期待と不安が入り混じった気持ちでいるのではないでしょうか。「なんだか難しそう…」「英語も苦手だし、誰に相談すればいいの？」そんな声が聞こえてきそうです。
大丈夫。安心してください。この記事では、かつての私がそうだったように、税金のことで頭を悩ませているあなたのために、私の経験や友人のリアルな失敗談も交えながら、どこよりも分かりやすく、そして温かく解説していきます。
読み終わる頃には、税金へのモヤモヤが晴れて、「私にもできるかも！」と、夢への具体的な一歩を踏み出したくなっているはずですよ。
まずは押さえたい！ハワイ不動産にかかる3つの基本の税金
ハワイの不動産と長く付き合っていく上で、まず知っておきたい税金は大きく分けて3つ。それぞれ「持つとき」「貸す・売るとき」「引き継ぐとき」という、不動産のライフステージごとにかかってくるものだとイメージすると分かりやすいですよ。
私の友人のM美が、念願だったワイキキのコンドミニアムしたときの話です。彼女は舞い上がってインテリアのことばかり考えていたのですが、しばらくして届いた納税通知書を見て、その金額に目が飛び出そうになったとか（笑）。「税金のこと、もっとちゃんと勉強しておけばよかった…」と嘆いていました。
そうならないために、まずはこの3つの税金の基本を、一緒に見ていきましょう。
1. 固定資産税（持つとき）
不動産を所有している間、毎年必ずかかる税金です。日本と同じですね。毎年、不動産の評価額に基づいて計算されます。
2. 所得税・キャピタルゲイン税（貸す・売るとき）
物件に出して家賃収入があれば「所得税」が、売却して利益が出れば「キャピタルゲイン税」がかかります。これらはハワイ州とアメリカ連邦の両方に納める必要があります。
3. 相続税・贈与税（引き継ぐとき）
大切な不動産を家族に遺すときにかかるのが「相続税」。生前に譲る場合は「贈与税」の対象になります。ここは日米の税制が複雑に絡み合う、特に注意が必要なポイントです。
どうでしょう？こうして整理してみると、少しだけ頭の中がクリアになりませんか？では、それぞれをもう少し詳しく深掘りしていきましょう。
毎年やってくる「固定資産税」と賢く付き合う方法
ハワイで不動産を持つということは、この「固定資産税」と毎年付き合っていくということ。避けては通れない、いわばランニングコストの主役です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産評価額に、そのエリアの税率を掛けて計算されます。この税率は、実は島（郡）によって少しずつ違うんですよ。例えば、多くの人が物件を探すオアフ島（ホノルル郡）と、自然豊かなハワイ島（ハワイ郡）では税率が異なります。
納税通知書は年に2回、7月と12月頃に送られてきて、支払期限はそれぞれ8月20日と2月20日あたり。うっかり忘れていると、結構高い延滞金がかかるので注意が必要です。最悪の場合、物件が差し押さえられ、公売（タックスセール）にかけられてしまう…なんていう怖い話も。
でも、嬉しい制度もあります。それは「ホームステッド控除（居住者控除）」という税金の割引制度。ご自身がその物件に住む場合、申請すれば評価額から一定額が控除され、税金が安くなるんです。ただ、これ、黙っていても誰も教えてくれません。自分で申請しないと適用されないので、知っているのと知らないのとでは大違い！
私の友人も、この制度を知らずに数年間、高い税金を払い続けていたことが発覚。「もっと早く教えてよ〜！」と、後悔しきりでした。固定資産税は、ただ払うだけでなく、賢く付き合っていくことが大切なんです。
「売却益が出たら？」キャピタルゲイン税と源泉徴収のリアル
いつかハワイの不動産を手放すとき。購入した時より高く売れたら嬉しいですよね！でも、その売却益には「キャピタルゲイン税」という税金がかかります。
私も以前、オアフ島で持っていたコンドミニアムを売却した経験があるのですが、この税金が本当に大変でした…。売却益は、単純に「売却価格 − 購入価格」ではありません。「売却価格」から、「購入価格」にリフォーム費用などを加えた『取得費』と、仲介手数料などの『譲渡費用』を差し引いて計算します。
だからこそ、購入時の契約書や、リフォームにかかった費用の領収書は、絶対に捨てずに保管しておいてください。これが後々の税金額を大きく左右します。
そして、特に私たち日本の居住者が知っておくべき、超重要な制度が2つあります。それが「FIRPTA（ファープタ）」と「HARPTA（ハープタ）」です。
これは、外国人（非居住者）が不動産を売却した際に、売主が税金をちゃんと納めるように、売却代金の一部をあらかじめ天引き（源泉徴収）しておくという制度。FIRPTAが連邦税、HARPTAがハワイ州税です。
これを知らないと、売却後、手元に入ってくるお金が想定よりずっと少なくて、「え、なんで！？」とパニックになってしまいます。もちろん、確定申告をして払い過ぎた分は還付されますが、一時的に資金が拘束されることは覚えておきましょう。これは、ハワイ不動産売却における最大の注意点の一つと言っても過言ではありません。
プロが教える！ハワイ不動産の賢い節税テクニック
「税金は仕方ないけど、できるだけ抑えたい…」それが本音ですよね。もちろん、合法的に税金を抑えるための賢い方法は存在します。ここでは、私が専門家から教わった代表的なテクニックを2つご紹介しますね。
1. 1031交換（同種資産交換）
これは、不動産を売却した利益を使って、次の新しい不動産に買い換えることで、キャピタルゲイン税の支払いを将来に繰り延べ（先送り）できるという、魔法のような制度です。税金を払わずに、その分も再投資に回せるので、資産を効率的に大きくしていくことができます。
例えば、ワイキキのコンドミニアムの売却益で、次はマウイ島にもっと広い物件を買う…なんてことも可能に。ただし、売却後45日以内に次の物件を決め、180日以内に購入を完了するなど、非常に厳しいルールがあります。これは個人の判断で進めるのは絶対にNG！必ず専門知識を持った適格仲介人（Qualified Intermediary）や税理士と一緒に進めてください。
2. 個人所有 vs 法人所有
不動産を「個人」で持つか、ハワイに「法人」を設立して持つか、という選択も節税に影響します。一般的に、法人の方が経費として認められる範囲が広かったり、税率面で有利になったりするケースがあります。
ただ、法人設立や維持にはコストがかかりますし、会計処理も複雑になります。1軒だけ持つなら個人、複数物件を運用していくなら法人を検討、といったように、ご自身の投資規模や将来の計画によって最適な形は変わってきます。これも、日米の税務に詳しい税理士さんとじっくり相談して決めるべき重要な戦略です。
大切な人に遺すために。「相続」で考えなければいけない税金のこと
ハワイの美しい不動産。いつかは、大切な家族に引き継ぎたいと考える方もいるでしょう。しかし、この「国際相続」が、実は一番の難関かもしれません。
日本の居住者がハワイの不動産を遺して亡くなった場合、日本の相続税と、アメリカの連邦遺産税の両方が関係してきます。ここで最も注意すべきなのが「基礎控除額」の大きな違いです。
日本の相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という大きな基礎控除があります。しかし、アメリカの非居住者の場合、この連邦遺産税の基礎控除額は、なんとたったの6万ドル（2024年現在）。日本円にして1,000万円にも満たない金額です。つまり、ハワイの不動産の価値のほとんどが課税対象になってしまう可能性があるのです。
これを知らずにいると、遺された家族が莫大な相続税に苦しむことになりかねません。そうならないために、元気なうちから「生前贈与」や、ハワイの制度である「信託（トラスト）」の活用など、専門家と相談しながら対策を立てておくことが、家族への最高の思いやりになります。
ハワイ不動産の税金に関するよくある質問（FAQ）
ここまで読んで、色々な疑問が浮かんできたかもしれませんね。ここでは、特によく聞かれる質問にお答えします。
Q1：家賃収入がある場合、どんな経費が認められますか？
A1：固定資産税や保険料、管理費、修繕費はもちろん、ローンの利息部分も経費にできます。さらに、節税効果が大きいのが「減価償却費」です。建物の価値を、法で定められた年数にわたって毎年少しずつ経費として計上できる制度で、実際にお金は出ていかないのに帳簿上の利益を圧縮できます。これは絶対に活用したいポイントです。
Q2：税金の申告は自分でもできますか？
A2：不可能ではありませんが、正直なところ、おすすめしません。ハワイ州と連邦への申告、聞き慣れない英語の書類、そして刻々と変わる税制…。時間と労力がかかる上に、ミスがあれば追徴課税のリスクもあります。結果的に、最初からプロに任せた方が、時間もお金も節約できるケースがほとんどです。
Q3：どんな税理士さんにお願いすればいいですか？
A3：一番のポイントは、「日米両方の税務に精通しているクロスボーダーの専門家」であることです。日本語が通じるのはもちろんですが、日本の税法とアメリカの税法の両方を理解していなければ、最適なアドバイスはできません。ハワイ不動産案件の実績が豊富な方を探すのが成功への近道です。
まとめ：税金は、夢への入場券。正しく知って、最高のハワイライフを！
ハワイ不動産と税金。ここまで長い道のりでしたが、お付き合いいただきありがとうございました。
税金の話って、どうしても難しくて、面倒に感じてしまいますよね。私も最初はそうでした。でも、一つひとつ理解していくうちに、それは「夢を遠ざける壁」ではなく、「夢を現実にするための、地図やコンパス」のようなものだと気づいたんです。
不安を感じるのは、知らないからです。正しく知れば、それはもう不安材料ではなく、あなたの資産を守り、賢く運用するための最強の武器になります。
固定資産税、所得税、キャピタルゲイン税、そして相続税。それぞれのポイントをしっかり押さえ、何より信頼できる専門家をパートナーに見つけること。これが、ハワイ不動産投資を成功させる上で、最も大切なことかもしれません。
この記事が、あなたの心の中のモヤモヤを少しでも晴らし、ハワイへの夢に、確かな一歩を踏み出すきっかけになれたら、これほど嬉しいことはありません。
さあ、正しい知識という名のチケットを手に、あなただけの最高のハワイライフを実現させましょう！心から、あなたの夢を応援しています！
